El Govern de la Generalitat de Catalunya ha aprovat el Decret llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, que faculta als titulars dels negocis per iniciar una negociació amb els propietaris dels immobles per establir, de mutu acord, una rebaixa de l’import de la mensualitat. Des del 22 d’octubre de 2020, els arrendataris de locals comercials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers.
L’informem que al DOGC de 22 d’octubre s’ha publicat el Decret llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, pel qual es faculta la reducció de la renda en els arrendaments de locals de negoci en què es desenvolupin activitats comercials o industrials en els casos en els quals l’autoritat competent imposi restriccions o la suspensió de l’activitat com a conseqüència de la COVID-19, que va entrar en vigor el dia 22 d’octubre de 2020.
Modificació de les condicions del contracte
Aquesta norma estableix que si com a conseqüència de la pandèmia de la COVID-19 es decreten per l’autoritat competent mesures de suspensió del desenvolupament de l’activitat o de restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d’activitats industrials i comercials, en els contractes subscrits a partir del 1 de gener de 1995 la part arrendatària podrà requerir a la part arrendadora, per burofax o d’una altra forma fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions i d’acord amb les exigències de la bona fe i de l’honradesa en els tractes.
Aquest requeriment té una importància cabdal, atès que serà a partir de quan sigui efectuat que els efectes de reducció de la renda que a continuació es detallen resultaran efectius i serà a partir de la data que l’arrendador rebi el requeriment el moment en el qual se li prohibeix emetre la factura per la renda mensual corresponent (s’haurà d’esperar al transcurs del termini d’un mes per negociar o al fet que s’arribi a un acord abans d’aquest termini).
Regles aplicables davant la falta d’acord entre les parts
En cas que les parts no arribin a un acord per mitjà de negociació o mediació en el termini d’un mes a comptar des del requeriment, s’aplicaran les següents regles:
- Si les autoritats han decretat la suspensió de l’activitat que es duu a terme en el local arrendat s’haurà de reduir la renda i altres quantitats degudes en un 50% mentre duri la suspensió.
- Si les autoritats han decretat la restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble arrendat s’ha de reduir la renda i altres quantitats degudes en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesurada objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma. És a dir, si les autoritats decreten la reducció de l’aforament del local arrendat al 30%, hi ha una pèrdua del 70%, per la qual cosa la renda i quantitats assimilades haurà de reduir-se en la quantitat que resulti d’aplicar el percentatge del 50% al 70% de pèrdua (reducció de renda del 35%).
Cal advertir que el fet que en el local arrendat es duguin a terme serveis d’enviament a domicili o de recollida en l’establiment no impedeix l’aplicació de la reducció de la renda i quantitats assimilades que correspongui segons els supòsits anteriors, per la qual cosa els arrendataris també es veuran beneficiats amb la corresponent reducció de la renda.
Així mateix, reduïda la renda i quantitats degudes en l’import corresponent, l’arrendatari pot exigir a l’arrendador que imputi totalment o parcial a l’obligació de pagar les referides rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, excloses la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent. La part arrendatària ha de reintegrar les garanties objecte d’imputació en el termini d’un any comptat des de la desaparició de les circumstàncies que motivaren la reducció de la renda i, en tot cas, abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.
La norma, així mateix, preveu que en el cas que la suspensió de l’activitat es perllongui més de tres mesos en el transcurs d’un any, la part arrendatària podrà desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què s’esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera fefaent a la part arrendadora amb un mes d’antelació.
Règim transitori. Acords anteriors
La norma assenyala que les mesures de reducció regulades es podran aplicar amb independència que les parts haguessin assolit algun acord amb anterioritat a l’entrada en vigor de la norma, és a dir el 22 d’octubre de 2020.
Règim de la modificació del contracte per canvi imprevist de circumstàncies
La norma estableix que en el termini de dos anys a comptar des del 22 d’octubre de 2020 i a proposta del departament competent en matèria de dret civil, el Govern haurà d’elaborar i aprovar un projecte de llei per a incorporar en l’ordenament jurídic català la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies.